Безопасная ипотека: риски и решения

Рынок ипотеки в России с каждым годом получает все большую популярность. По статистике, каждая вторая квартира в новостройке сегодня приобретается в ипотеку. Этот тип кредитования позволяет обзавестись жильем молодым семьям со стабильным заработком, но без достаточной суммы на руках. Тем не менее, у многих россиян слово «ипотека» до сих пор вызывает страх и ассоциируется с опасной кабалой. О том, как защитить себя от кредитных рисков и справиться с ипотекой в случае увольнения или болезни, рассказала заместитель управляющего банка Алина Бажулина. 

«Страх перед ипотекой – это отпечаток СССР. Время было другое, наших родителей учили меньше тратить и больше накапливать, а ипотека считалась «бичом капитализма». Они считали, что легче накопить и купить квартиру самим, но в современной экономической ситуации сделать это крайне сложно. По сути, для многих ипотека – это сейчас единственный способ улучшить жилищные условия. Но ситуации в жизни бывают разные, поэтому важно знать, какие вы имеете права. Например, в отдельных случаях банк может предоставить реструктуризацию или рефинансирование кредита, и даже кредитный отпуск», – объясняет специалист. 

Реструктуризацию и рефинансирование люди часто путают, но на самом деле это два разных инструмента минимизации ипотечных рисков. Реструктуризация – это изменение условий уже выданного кредита. Она позволяет перестроить личную систему платежей: например, начать погашение основного долга только со второго года ипотеки, а в первый год полностью выплатить банку проценты. Также с ее помощью можно при необходимости уменьшить месячную выплату, растянув кредит на большее количество месяцев. Важно помнить, что в этом случае проценты несколько увеличатся, то есть в общей сложности вы отдадите банку больше денег, чем предполагалось сначала. Зато ежемесячная плата станет меньше, а значит, отдавать ее станет проще. 

Другими словами, ипотеку на 15 лет по 20 тысяч в месяц можно будет выплачивать 20 лет, но зато всего по 15 или 12 тысяч в месяц. Этот вариант применим в тех случаях, когда регулярные доходы заемщика становятся меньше. Например, когда человека понижают в должности, лишают ежемесячной премии, когда он получает травму или вынужденно меняет место работы. 

А рефинансирование – это, по сути, выдача нового кредита взамен существующего, но на более выгодных условиях. Любая кредитная процентная ставка привязана к так называемой ключевой ставке по стране. Ключевая ставка регулярно пересматривается Центральным банком, и при ее колебаниях можно проводить рефинансирование. Например, если ключевая ставка понизилась, заемщик может потребовать пересчитать свой долг и уменьшить общую сумму выплат. В этом случае банк как бы закрывает ваш старый кредит и открывает новый, уже с другими процентами. Причем сделать это может как прежний банк, так и любой другой, который, по вашему мнению, предлагает лучшие условия. Тогда новый банк выплачивает за вас существующий долг, а дальше вы расплачиваетесь уже с ним. 

«Кстати, сейчас ключевая ставка находится на самом дне, так что для кредита оптимальное время. Количество ипотечных заявок растет день ото дня, начиная с 2018 года. Но стоит помнить, что рефинансированием может воспользоваться только добросовестный заемщик, который имеет стабильный белый доход и всегда своевременно платит взносы. Часто банки отказывают гражданам с теневой зарплатой», – говорит Алина Бажулина. 

Для разрешения самых тяжелых жизненных сложностей правительство России разработало новый инструмент. В марте 2019 Государственная дума приняла в первом чтении законопроект об ипотечных каникулах. Этот закон позволит плательщикам на полгода «замораживать» выплаты. То есть, в случае потери кормильца, получения инвалидности или увольнения с работы, кредит будет на льготных условиях приостановлен. В течение 1 – 6 месяцев заемщик сможет, не лишаясь жилья и уже отданных банку денег, не выплачивать ипотеку совсем или выплачивать меньшую сумму. Предполагается, что за этот срок семья успеет улучшить свое финансовое положение. Причем президент Владимир Путин предложил распространить это правило не только на новые кредиты, но и на те, которые были взяты до выхода закона. 

Тем не менее, заместитель управляющего банка Алина Бажулина советует гражданам относиться к получению ипотеки предельно серьезно. Она рекомендует несколько раз подумать и тщательно рассчитать свои силы. Ведь наличие суммы для первого взноса кредита не всегда значит, что доход и дальше будет стабильным. А реструктуризация, рефинансирование и кредитный отпуск даются только ответственным плательщикам и только в конкретных экстренных обстоятельствах. 

«При возникновении сомнений и неуверенности в завтрашнем дне, вспомните в первую очередь о своих обязательствах перед банком. Просьбу о содействии в банк нужно отправлять заранее, с описанием конкретной ситуации. В установленный фиксированный срок 30 дней банк обязан рассмотреть ваше обращение и предложить варианты решения. Однако если сложности возникают в первый же год кредита, то ипотечные каникулы не сильно вам помогут. Поэтому лучше все рассчитывать сразу. Ваша ответственность гарантирует ваше спокойствие», – подытожила эксперт.