Главная Город в лицах

Город в лицах

вернуться к списку

05 октябрь 2018

Участники конференции «Офисный редевелопмент»: Приятно превращать заброшенное здание в конфетку

В студии Города+ управляющий партнер делового клуба Meeting Татьяна Ганюшина, основатель креативного кластера «Пальма» Дмитрий Гуревич и директор по развитию ABDarchitects Олег Дмитриев. Они рассказали, как превратить заброшенный завод в креативный офисный центр, чем старые здания удобнее новых, почему офисный редевелопмент становится трендом и где можно больше о нем узнать.


Новый выпуск программы «Главный+» смотрите на нашем сайте или Youtube-канале

- Татьяна, 17 октября Meetingпроводит мероприятие, посвященное редевелопменту. Что это за встреча и для чего она нужна?

Т.: - В этом году деловой клуб Meeting совместно с архитектурной компанией ABDarchitects начал серию деловых завтраков и конференций о современных офисах. В июне мы проводили дебаты на тему «Классический офис или альтернативный». А вот 17 октября тема будет «Офисный редевелопмент». Конференцию мы проводим в прекрасном историческом здании – особняке общества «Пальма». Почему сейчас такой большой спрос на тему современного офиса? Прежде всего, мы связываем это с тем, что развиваются новые секторы экономики, такие как IT-сфера, различные инновационные направления, умные сервисы и так далее. Компании развиваются, расширяются, появляются какие-то побочные сервисы, и люди меняют формат своего офиса. Главный тренд в таких изменениях – креативность, удобство, многофункциональность и трансформируемость. Когда, например, коворкинг может за несколько минут стать лекционным залом, а отдельные индивидуальные рабочие места превращаются в переговорную комнату, и так далее. Таких трансформаций может быть очень много. Еще один из трендов – у таких компаний появляется большой спрос на исторические здания, на бывшие промышленные территории, торговые центры. Это очень большие пространства, которые можно взять и переделать под свои нужды, под современный, интересный, креативный офис. В качестве примера напомню компанию JetBrains. Это IT-компания. Они выкупили комплекс апартаментов и полностью переделывают себе под офис.

- Дмитрий, креативный проект «Пальма» – классический для редевелопмента или эксклюзивный?

Д.: - Я бы назвал нас эксклюзивным проектом, особенно для классической схемы работы с бизнес-центрами. У нас другой подход к дизайну пространства, у нас более человечный подход к нашим арендаторам – мы их называем резидентами. Но новый подход заключается не только в этом. Кроме собственно мест для работы наших резидентов, у нас есть площадка для мероприятий, где могут проходить разные переговоры, конференции. Например, такое мероприятие, как устраивает Татьяна. Есть элемент развлечения, образования, а основной задачей стоит забота о комфорте, удобстве, о приятности нахождения в этом пространстве.

- «Пальма» находится в тупике у Юсуповского дворца. В таком непроходном месте вы сделали достаточно популярный кластер. Этот опыт может быть показательным для других?

Д.: - Я не думаю. При прочих равных, лучше выбирать место, куда удобно и просто добраться. Так исторически сложилось, что мы занимаемся этим зданием, но если бы меня поставили перед выбором, где делать подобный проект, я бы поискал еще. Несмотря на то, что здание историческое и очень интересное, локация – это очень важно, и она мою задачу делает гораздо более сложной.

- Олег, ABDarchitects – резидент «Пальмы». Почему вы обустроились там?

О.: - Когда у нас возникла потребность открыть офис в Петербурге для нашего архитектурного бюро, наш первый заказчик располагался как раз неподалеку от бизнес-центра «Пальма», на Галерной улице. Перед нами стояла задача расположиться рядом с ним, иметь большое пространство для переговоров, в которое можно приглашать заказчиков, подрядчиков. И это было одно из лучших мест, которое я за полтора месяца смог найти. И мы остановили выбор на нем. Наилучшие цена и качество, нестандартный творческий подход. Из-за этого мы и выбрали это здание.

- А для чего вам такие мероприятия, как проводит Meeting?

О.: - Наша компания – одна из ведущих на российском рынке, которая занимается офисными интерьерами. Соответственно, наша задача – популяризовать это направление, объяснить большему кругу потенциальных клиентов, что есть такие возможности проектирования современных офисов. Проектирование – это не только красивый дизайн, но и функциональность, эффективность использования пространства. И наша цель – донести до аудитории точку зрения, что можно не просто сесть в обычный офис и разместить там свои столы и рабочие места, но можно подойти к этому с умом, сделать эффективную планировку, которая отвечает бизнес-процессам, сделать качественный дизайн, подобрать материалы. Соответственно, чтобы донести эту мысль до широкого круга пользователей и арендаторов рынка Санкт-Петербурга, мы и участвуем в подобных мероприятиях.

- Дмитрий, выгода города от редевелопмента очевидна: город оживает. А инвестору стоит идти в эту сферу, как вы считаете?

Д.: - Я считаю, да. Это зависит от целей и задач инвестора, от того, какие он закладывает себе показатели. При наличии огромного количества простаивающих в городе площадей, заброшенных промышленных, исторических и прочих зданий, эта сфера сама просится. Потому что эти участки обычно находятся в городе, к ним не надо тянуть дополнительные коммуникации, как правило, они известны людям. Задача только – найти оптимальное использование для этого места и привести его в порядок. Не скажу, что это всегда проще, чем построить новое здание, но тут все зависит уже от желания и от конкретных цифр.

- А что главное при редевелопменте?

О.: - В редевепелопменте самое, наверное, важное – это правильный, качественный аудит, due diligence перед тем, как принять решение об инвестировании в конкретную площадку. Нужно понимать, что это за объект, какое у него конструктивное состояние, как его можно использовать наиболее эффективно.

- То есть узнать, что там бомбоубежище, лучше до покупки?

О.: - Лучше до покупки, но это еще не самый худший вариант. В бомбоубежище нормы ГТО улучшают конструктивные характеристики здания. Важно проверить функциональную возможность здания, то есть какие планировки можно в нем применять, как там можно рассадить арендаторов или резидентов. Это один из самых главных моментов. Также отдельно стоит выделить то, что Дмитрий уже затронул, – соответствие этого здания современным нормам. Потому что зачастую мы в своих проектах сталкиваемся с тем, что лестницы и ширина проходов не соответствуют плану эвакуации, есть определенная проблема с инсоляцией. Как правило, редевелопмент и перепрофилирование зданий происходит из бывших заводских цехов в офисные центры. Для заводских цехов, соответственно, были несколько другие нормы.

- Есть же еще дома-памятники, в которых лестница может не соответствовать нормам, но, при этом, охраняться.

О.: - Да, эта проблема тоже бывает, лестницы – это вообще больная тема для многих таких проектов. Все это решается различными современными способами – либо техническими, либо организационными, такими как спецтехусловия, которые считают пожарные риски и различные сценарии эвакуации при пожаре.

- Дмитрий, о чем вы будете говорить на мероприятии?

Д.: - Я, если честно, свою речь еще не продумал. Рассказывать я буду, видимо, о своем основном опыте, о «Пальме», о том, как превратить заброшенный исторический особняк в объект, соответствующий современным нормам, который удобно и комфортно использовать для работы. И главное – каких ошибок можно избежать, основываясь, например, на моем негативном опыте.

- Чем «Пальма» вам дорога? Сложный объект, но почему-то вы им занимаетесь. Я помню, каким было здание несколько лет назад, и видел, какое оно сейчас. Разница есть.

Д.: - Говоря прагматично, дорога уже всеми теми деньгами, которые в нее вложены. А лично я уже потратил на нее почти четыре года жизни. Я надеюсь доделать последние детали, чтобы этот корабль смог уже уйти в плавание с минимальным контролем.

- Олег, в Петербурге есть какие-то инновационные решения в редевелопменте, которыми можно гордиться перед западными коллегами?

О.: - Сложно что-то такое выделить. Часто мы сталкиваемся с определенной сложностью объема планировочных решений. То есть, например, если это бывшие заводы – это высокие потолки, зачастую даже очень. Тогда необходимо решать вопрос акустического комфорта в этих помещениях. Мы применяет современные звукопоглощающие материалы, ковровые покрытия и много что еще. Также интересный для нашей страны момент: у нас обилие зданий, построенных в конструктивистском стиле. Они для города больше интересны визуально как экстерьер, но, в то же время, должна быть определенная гармония между внешним и внутренним состоянием. Соответственно, экстерьер здания накладывает определенное влияние на его интерьер.

- Конструктивизм – это хорошо или плохо в плане редевелопмента?

О.: - На мой взгляд, особой разницы нет. Важно это сочетание, а работа с деталями – уже работа архитекторов, инженеров, конструкторов и тех, кто производит материалы, которые позволяют этот объект правильно приспособить для современного использования.

- Дмитрий, каковы объемы рынка редевелопмента в Санкт-Петербурге? На что можно замахиваться в ближайшее время?

Д.: - Чтобы не быть голословным, никаких цифр не буду называть, потому что не помню. Но потенциальный объем у нас, конечно, огромный. Весь Серый пояс, промышленная часть Васильевского острова, промышленная часть Адмиралтейского района. Все, что за Арсенальной набережной. Объемы и возможности колоссальные. Поэтому тут зависит от наличия воли, средств и, конечно, от желания города.

- Татьяна, какую цель вы ставите для мероприятия?

- Прежде всего, конечно, вдохновить. Потому что это сейчас тренд – создание креативных пространств и современных офисов. И есть очень много инвесторов, которые хотели бы эту тему развивать. И, как сказал Дмитрий, у нас очень большой Серый пояс, который нужно преобразовывать, улучшать город. Наша цель – посредством проведения этих мероприятий, дискуссий, создать общее экспертное мнение и вместе с нашим правительством и обществом улучшать город.

- Дмитрий, Олег, у вас есть какие-то конкретные ожидания от подобных мероприятий? Они решают проблемы, или задача больше просветительская?

О.: - В основе мероприятия, как Татьяна уже сказала, лежит определенный тренд. Мы, общаясь с крупнейшими брокерами и с нашими клиентами, понимаем, что на рынке есть определенная нехватка качественных арендных площадей для крупных арендаторов. В связи с этим процессы перепрофилирования таких объектов в последнее время – это действительно необходимосьб. Уже есть несколько примеров, несколько объектов. Как сказала Татьяна, тот же JetBrains. Естественно, привлекаются профессиональные компании, управляющие, в иных случаях приглашаются девелоперы, которые такие проекты реализуют. На мой взгляд, цель действительно просветительская, чтобы показать аудитории, что есть возможность использования подобных форматов, что есть большое количество объектов, которые достойны перепрофилирования, реконструкции, и их можно превратить в современные качественные офисные центры.

Д.: - Для меня участие в мероприятии – это повышение узнаваемости «Пальмы», это новые люди, которые увидят нашу площадку, новые контакты в профильной для меня сфере. Каких-то конкретных рабочих задач, я думаю, в процессе мероприятия не решу, но в целом оно будет полезно для меня.

- Редевелопмент – это интересно? Или это просто тяжелая работа?

Д.: - На мой взгляд, очень интересно. Интересно взять что-то плохое и сделать из этого конфетку. Это, конечно, тяжелая работа, но она стоит того. Когда ты можешь посмотреть, что было и что стало, и когда это востребовано, это очень приятно и радостно.

О.: - Я согласен: тяжелая и интересная работа. Это скрупулезность, внимание к мелочам, особенно если это исторические объекты. Важно соблюдать все исторические требования, требования КГИОП, КГА, чтобы привести объект в максимальное соответствие. Это работа на стыке конструктивного состояния самого здания, требований наших государственных органов и требований заказчика. Нужно удовлетворить его бизнес-процессы, используя возможности этого здания.

- Вы говорили, что в городе ощущается нехватка офисных площадей. А в принципе рынку редевелопмента есть, куда расти?

О.: - Конечно, есть. Во-первых, есть объекты, которые можно перепрофилировать подобным образом. Во-вторых, есть на них запрос. У нас достаточно большое количество компаний, которые находятся в поиске или потенциально планируют какой-то переезд, и перед ними стоит задача поиска для себя нормальных офисных площадей.

- Локация – основное условие для заказчика? Или важнее внутренняя начинка?

Д.: - Начинается все с локации. На примере Олега – люди ищут себе офис, место для работы там, где им удобно. Дальше уже включается интерьер – люди смотрят, насколько им хочется находиться каждый день по восемь часов в данном месте.

- Есть ли у перестроенных и реконструированных зданий какое-то конкурентное преимущество перед новыми, кроме локации?

Д.: - Если говорить об историческом здании или промышленном лофте, то это эстетика, если ремонт сделан хорошо. Это симпатичнее, чем обычный офисный центр класса С. Преимущества могут быть на уровне самого здания: если это нормальные инвестиции, то такое здание с точки зрения инженерной насыщенности намного лучше, чем бесклассовые здания или класс С. Это новые инженерные системы, лучшая система вентиляции, кондиционирования, отопления, электрики. Плюс, как правило, у промышленных зданий достаточно большой запас по электроснабжению, что снимает такие проблемы, как недостаток электрической мощности для арендаторов.

- Олег, управлять сложнее, чем перестраивать?

Д.: - Все зависит от того, насколько хорошо и качественно была произведена реконструкция или перепрофилирование объекта. Если были вложены нормальные, адекватные средства, то, соответственно, управлять проще. Если была определенная экономия, как это часто бывает, то, конечно, возникают определенные сложности с такими объектами.

- Татьяна, напомните, когда пройдет мероприятие?

Т.: - 17 октября с 10 часов утра в особняке общества «Пальма». Пожалуйста, приходите все, кому интересна эта тема.

Новый выпуск программы «Главный+» смотрите на нашем сайте или Youtube-канале

Текст и фото: Город+.  

Теги: Беседа

Комментарии

Нет комментариев

Для того чтобы оставить комментарий, необходимо зарегистрироваться.

наверх